Nowe badanie rzuca światło na to, kto jest właścicielem wszystkich wynajmów w stylu Airbnb w Hiszpanii

Krótkoterminowy wynajem nieruchomości w celach turystycznych uznano za jeden z głównych powodów gwałtownego wzrostu cen nieruchomości i czynszów w Hiszpanii w ciągu ostatnich pięciu lat.

Mimo to hiszpański rząd nie opublikował żadnych szczegółowych danych jasno ilustrujących, która grupa jest właścicielami największej liczby mieszkań ani czy wynajmują je krótkoterminowo, tymczasowo czy długoterminowo.

Władze Hiszpanii przeprowadziły już wcześniej badania w tej sprawie , a najlepszym oficjalnym przybliżeniem struktury własności nieruchomości w Hiszpanii są dane pochodzące z Barcelona Metropolitan Housing Observatory (OHMB), które w badaniu z 2022 r. stwierdziło, że 36 procent mieszkań na wynajem w Barcelonie należy do właścicieli posiadających ponad 10 nieruchomości.

Teraz, w roku 2025, dysponujemy nowymi danymi, które pomogą nam ustalić, kto jest właścicielem ogromnej liczby nieruchomości wynajmowanych krótkoterminowo w Hiszpanii.

Badanie przeprowadzone przez platformę Mabrian, zajmującą się analizą informacji o turystyce, na zlecenie wiodącej hiszpańskiej stacji radiowej Cadena Ser wykazało, że 26 procent apartamentów turystycznych w Hiszpanii należy do właścicieli wielu nieruchomości, a nie do osób prywatnych, które posiadają tylko jedną nieruchomość.

Mabrian przeanalizował dane z trzech głównych platform – Airbnb, Booking.com i Tripadvisor – i wziął pod uwagę kilka czynników, takich jak liczba zgłoszonych licencji, rozkład właścicieli i liczba zarządzanych przez nich obiektów wynajmu wakacyjnego.

Mabrian definiuje pojedynczych właścicieli nieruchomości jako tych, którzy mają tylko jedną nieruchomość wynajmowaną krótkoterminowo, właścicieli średniej wielkości jako tych, którzy mają od dwóch do dziesięciu nieruchomości, a dużych posiadaczy jako tych, którzy mają od 11 do 51 nieruchomości. W ostatniej kategorii podzielili ich na trzy poziomy w zależności od liczby posiadanych nieruchomości, od 11 do 20, od 21 do 50 i 51 lub więcej.

Badanie ujawniło również, że cztery na dziesięć właścicieli mieszkań na wynajem nie zgłosiło, że posiadają licencję turystyczną.

Najprawdopodobniej oznacza to, że nie mają takiego pozwolenia i nie przestrzegają obowiązujących przepisów obowiązujących w miejscu, w którym się znajdują. Może to oznaczać, że nie mają pozwolenia od sąsiadów, nie mają osobnego wejścia lub znajdują się na obszarze, na którym obowiązują zakazy wydawania licencji turystycznych.

„Istnieje wymóg posiadania takiego dokumentu, ale nie ma wymogu jego publikowania” – wyjaśnił Carlos Cendra, partner i dyrektor ds. marketingu i komunikacji w firmie Mabrian.

Co więcej, badanie wykazało, że im więcej nieruchomości posiada właściciel, tym wyższą cenę pobiera.

Właściciele pojedynczych nieruchomości pobierają średnio 41,10 euro, właściciele nieruchomości średniej wielkości 46,90 euro, a właściciele nieruchomości dużych, posiadających ponad 51 mieszkań, pobierają średnio 63,80 euro.

„Przypisujemy to innemu pozycjonowaniu produktu i bardziej profesjonalnemu systemowi marketingowemu. Są to znacznie bardziej profesjonalne struktury, które oferują znacznie lepszą jakość, z innym pozycjonowaniem jakości niż oferowane przez właścicieli nieruchomości na małą skalę lub osoby prywatne. Oznacza to, że mają oni szczególny nacisk na zwiększanie wyników i rentowności, a potencjalnie mogą sprzedawać po nieco wyższej cenie” – wyjaśnił Cendra.

Apartamenty turystyczne są częściowo obwiniane za kryzys mieszkaniowy w Hiszpanii. Biorąc pod uwagę, że mogą być znacznie bardziej dochodowe, gdy mają wysoki wskaźnik obłożenia, właściciele często wolą wynajmować je turystom niż najemcom długoterminowym, co zmniejsza liczbę normalnych wynajmów, a tym samym podnosi ceny.

Chociaż dane Mabriana pokazują, że 26 proc. mieszkań wynajmowanych w ramach Airbnb znajduje się w rękach właścicieli nieruchomości i spółek zarządzających wieloma nieruchomościami, pozostałe 74 proc. krótkoterminowych wynajmów w Hiszpanii należy do indywidualnych właścicieli, wynajmujących wczasowiczom tylko jedną jednostkę.

Mogłoby to sugerować, że przeciętni Hiszpanie próbujący dorobić, kupując drugi dom, stanowią większość na krajowym rynku wynajmu nieruchomości wakacyjnych.

W wielu przypadkach pieniądze uzyskane z wynajmu drugiego domu mogą być tym, co pozwala im wiązać koniec z końcem każdego miesiąca. Inni, posiadający pożądane domy w popularnych miejscach turystycznych, mogą być w stanie osiągnąć znaczne zyski, ale w żadnym wypadku nie w porównaniu z zyskami firm i właścicieli wielu nieruchomości z dużym portfelem nieruchomości.

To właśnie te niuanse sprawiają, że regulowanie branży wynajmu wakacyjnego w tym kraju jest tak skomplikowane, co w pewnym stopniu wyjaśnia, dlaczego hiszpański rząd miał dotąd problemy z wprowadzeniem skutecznych przepisów.

CZYTAJ TAKŻE: Jak zmienią się zasady wpuszczania turystów do budynków w Hiszpanii w kwietniu

Różne gminy w kraju mają własne przepisy dotyczące uzyskiwania licencji turystycznej, które mają na celu zmniejszenie liczby turystów, jednak wiele osób nadal działa nielegalnie.