Un nuovo studio fa luce su chi possiede tutti gli affitti in stile Airbnb in Spagna

Gli affitti turistici a breve termine sono stati individuati come una delle ragioni principali per cui i prezzi degli immobili e degli affitti sono saliti alle stelle negli ultimi cinque anni in Spagna.

Nonostante ciò, il governo spagnolo non ha pubblicato dati dettagliati che illustrino chiaramente quale gruppo possiede il maggior numero di appartamenti e se li utilizza per affitti a breve, temporaneo o a lungo termine.

Il quotidiano spagnolo Local Spain ha già condotto una ricerca su questo argomento e la migliore approssimazione ufficiale della struttura della proprietà immobiliare in Spagna sono i dati dell'Osservatorio metropolitano dell'edilizia abitativa di Barcellona (OHMB), che in uno studio del 2022 ha concluso che il 36 percento degli appartamenti in affitto a Barcellona apparteneva a proprietari che possedevano più di 10 immobili.

Ora, nel 2025, disponiamo di nuovi dati che ci aiuteranno a stabilire chi possiede un gran numero di affitti a breve termine in Spagna.

Uno studio condotto dalla piattaforma di intelligence turistica Mabrian per la principale stazione radiofonica spagnola Cadena Ser ha dimostrato che il 26 percento degli appartamenti turistici in Spagna è di proprietà di proprietari che possiedono più immobili, anziché di singoli individui che ne possiedono solo uno.

Mabrian ha analizzato i dati provenienti da tre piattaforme principali (Airbnb, Booking.com e Tripadvisor) e ha preso in considerazione diversi fattori, come il numero di licenze segnalate, la distribuzione dei proprietari e il numero di case vacanza gestite.

Mabrian definisce i singoli proprietari come coloro che possiedono un solo immobile in affitto a breve termine, i proprietari di medie dimensioni come coloro che possiedono da due a dieci immobili e i grandi proprietari come coloro che possiedono da 11 a 51 immobili. In quest'ultima categoria, li ha suddivisi in tre fasce in base al numero di immobili posseduti, da 11 a 20, da 21 a 50 e da 51 in su.

Lo studio ha inoltre rivelato che quattro appartamenti in affitto su 10 non hanno dichiarato di avere una licenza turistica.

Questo molto probabilmente significa che non ne hanno uno e che non rispettano le normative vigenti nel luogo in cui si trovano. Potrebbero non aver ricevuto il permesso dai vicini, non avere un ingresso separato o trovarsi in una zona in cui sono vietate le licenze turistiche.

"Esiste l'obbligo di averne uno, ma non di pubblicarlo", ha spiegato Carlos Cendra, Partner e Direttore Marketing e Comunicazione di Mabrian.

Inoltre, lo studio ha dimostrato che più immobili possiede un proprietario, più alto è il prezzo che applica.

I proprietari di immobili singoli chiedono in media 41,10 €, i proprietari di immobili di medie dimensioni 46,90 € e i proprietari di immobili di grandi dimensioni con più di 51 appartamenti chiedono 63,80 €.

"Attribuiamo questo a un diverso posizionamento del prodotto e a un sistema di marketing più professionalizzato. Si tratta di strutture molto più professionalizzate che offrono una qualità decisamente migliore, con un posizionamento qualitativo diverso da quello offerto dai piccoli proprietari immobiliari o dai privati. Ciò significa che si concentrano specificamente sull'aumento dei risultati e della redditività, e possono eventualmente vendere a un prezzo leggermente più alto", ha spiegato Cendra.

Gli appartamenti turistici sono in parte responsabili della crisi immobiliare spagnola. Dato che possono essere considerevolmente più redditizi quando hanno alti tassi di occupazione, i proprietari spesso preferiscono affittare ai turisti piuttosto che agli inquilini a lungo termine, riducendo lo stock di immobili in affitto e aumentando così i prezzi.

Sebbene i dati di Mabrian mostrino che il 26 percento degli affitti in stile Airbnb è in mano a proprietari e aziende con più proprietà, il restante 74 percento degli affitti a breve termine in Spagna appartiene a singoli proprietari che affittano una sola unità ai turisti.

Ciò suggerisce che la maggior parte degli spagnoli che cercano di guadagnare qualche soldo in più con la loro seconda casa costituiscono il grosso del mercato nazionale degli affitti per le vacanze.

In molti casi, il denaro ricavato dall'affitto della seconda casa può essere ciò che permette loro di arrivare a fine mese. Altri, con case ricercate in località turistiche di grande richiamo, possono ottenere guadagni considerevoli, ma ben lontani dai profitti di aziende e proprietari di più immobili con un ampio portafoglio immobiliare.

Sono queste sfumature a rendere così complicata la regolamentazione del settore degli affitti turistici nel Paese e a spiegare in una certa misura perché finora il governo spagnolo abbia avuto difficoltà a emanare una legislazione efficace.

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Diversi comuni in tutto il Paese hanno le proprie regole per ottenere una licenza turistica, il cui scopo è quello di ridurne i numeri, ma molti operano ancora illegalmente.