¿Qué pasó con las 150.000 viviendas que desaparecieron del mercado de alquiler en España?

En un momento en el que los españoles vuelven a salir a la calle para protestar contra el alquiler turístico y exigir viviendas asequibles , los expertos creen que miles de propiedades podrían haber abandonado el mercado de alquiler a largo plazo en los últimos años.

Es bien sabido que España sufre una crisis de vivienda. Esto se hace especialmente evidente en el periodo pospandémico, cuando la combinación de la baja oferta y el aumento del número de viviendas de alquiler turístico ha provocado una inflación del mercado. En muchas ciudades del país, los precios han aumentado tan rápidamente que los residentes locales se ven obligados a abandonar sus barrios. Alquilar ahora cuesta a los españoles una media del 47 % de su salario, mientras que los salarios han aumentado tan solo un 7,4 % en los últimos tres años.

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Los propietarios (y, cabe mencionar, los españoles, con mucha frecuencia) retiran cada vez más sus propiedades de alquiler del mercado y las convierten en Airbnb mucho más rentables. Por lo tanto, muchos atribuyen esta aparente avaricia como una de las causas subyacentes de la crisis inmobiliaria del país, junto con el creciente número de turistas y nómadas digitales que llegan al país, quienes también contribuyen al problema.

Pero también podría haber otra razón, una que el gobierno español liderado por los socialistas tal vez no haya previsto. Un interesante artículo reciente publicado en el diario español El Mundo señala la controvertida Ley de Vivienda del país, que acaba de cumplir dos años, como una de las principales razones.

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Citando a expertos del sector, afirma que unas asombrosas 150.000 propiedades en alquiler en España han desaparecido del mercado desde que se aprobó la ley en mayo de 2023.

Según datos de la web inmobiliaria Idealista , el stock ha caído un 17 por ciento en total, mientras que otro estudio del Observatorio de Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro estima que han desaparecido hasta 120.000 unidades y que la cifra ascenderá a 150.000 a finales de 2025.

Los informes sugieren que, para cuatro de cada diez agencias inmobiliarias en España, la oferta de propiedades de alquiler a largo plazo en sus carteras ha caído más del 50 por ciento desde que entró en vigor la ley, mientras que la demanda continúa creciendo más del 20 por ciento.

Entonces ¿qué pasó aquí?

¿Mala legislación?

Los precios se han disparado a pesar de las intervenciones del gobierno, según los expertos, principalmente debido a la disminución de la oferta en el mercado. Este es un problema cada vez más común en todo el país. Las cifras de El Mundo muestran que en Barcelona la oferta ha caído un 46 %. En Córdoba, la cifra es del 66 %; en Bilbao y San Sebastián, del 36 %; en Palma, del 35 %; en Sevilla, del 31 %; en Málaga, del 23 %; y en Madrid, del 21 %.

El Mundo también utilizó una métrica menos conocida pero esclarecedora para medir cuán grave se ha vuelto la crisis de la vivienda en España.

“Otra forma de medir esto”, afirma, es observar “la competencia entre los posibles inquilinos por los pisos en oferta”. Observando cuántas personas compiten por propiedades de alquiler en distintas ciudades: “En Barcelona, ​​hay una media de 61 familias por cada anuncio, seguida de Palma (57), Madrid (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) y Sevilla (35)”.

Algunos expertos atribuyen este hecho a los límites de alquiler en mercados de alquiler en crisis. Según la Ley de Vivienda, las zonas se consideran en crisis si los precios superan en cinco puntos el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de su respectiva provincia o si las familias destinan más del 30 % de su salario al pago del alquiler. Esta fue una de las partes más controvertidas de la ley.

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Hasta ahora, sólo Cataluña y el País Vasco han aplicado estos límites, pero Hernández y Fosch sostienen que el "efecto es suficiente para enviar un mensaje a otros inversores y propietarios sobre lo que puede suceder si todas las regiones siguen el ejemplo".

"Esta es, por lo tanto, la razón fundamental de la huida de muchos arrendadores del mercado del alquiler residencial de larga duración", añaden. Idealista analizó datos de las 15 ciudades catalanas más grandes y observó que el número de contratos de alquiler de larga duración se ha reducido un 21,5 % desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda y la limitación del alquiler.

En pocas palabras: ¿los propietarios han analizado los límites de precios en Cataluña y el País Vasco y han decidido retirar sus propiedades del mercado antes de que entren en vigor normas similares en su región?

“Muchos propietarios no quieren poner sus viviendas en el mercado de alquiler de larga duración por la inseguridad y el miedo a la llamada inquiocupación”, explica a El Mundo Ferran Font, director de investigación del portal Pisos.com.

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“También estamos viendo que los herederos, que antes optaban por alquilar sus propiedades y obtener una rentabilidad a lo largo del tiempo, ahora optan directamente por vender porque no quieren correr riesgos con los inquilinos y porque quieren aprovechar los precios de venta actuales”, añade Font.

Como resultado, muchas de las propiedades que han estado en el mercado de alquiler durante mucho tiempo ahora se están poniendo a la venta.

Alquileres temporales

Independientemente de que los propietarios vendan o simplemente retiren sus propiedades del mercado, muchos miles de estos pisos terminan convirtiéndose en alquileres estacionales/temporales o alquileres turísticos a corto plazo como Airbnb.

El Mundo cita datos que indican que en Málaga, una de las ciudades más afectadas por la fuga de viviendas de alquiler asequible, los ingresos de un piso turístico pueden superar los de un alquiler convencional hasta en un 400 %. Los límites de precios y la legislación en ciertas regiones son una cosa, pero en muchos casos en otras partes de España, la respuesta parece clara: beneficios.

De hecho, muchos arrendadores optan ahora por alquileres de temporada o habitaciones para eludir la normativa de la Ley de Vivienda. Los contratos temporales y las habitaciones se han convertido en un pretexto para los arrendadores, que los han utilizado para subir los precios y evitar las comisiones de las agencias inmobiliarias. Según datos de la web especializada Idealista, los alquileres de temporada han cobrado impulso, con un aumento interanual del 25 % en la oferta en el primer trimestre de 2025, y ya representan el 14 % del mercado de alquiler en España. En Barcelona, ​​el 47 % de las viviendas ofertadas son alquileres de temporada, mientras que en San Sebastián representan el 37 % del total.

Con todos los recientes cambios legales e incertidumbre, algunos propietarios prefieren dejar sus propiedades vacías. Según datos de una encuesta de Fotocasa Research, casi el 3 % de los propietarios de viviendas en España tienen una vivienda vacía, ya sea porque está en condiciones habitables, o también por temor a impagos o daños en la propiedad (18 %) y a no poder recuperarla en caso de impago (10 %).

Es evidente que una combinación de factores ha provocado la fuga masiva de propiedades del mercado de alquiler español. El afán de lucro de los propietarios, por supuesto, es uno de ellos, algo que muchos en España podrían calificar de pura avaricia, pero también parece que los intentos de intervención del gobierno español, como la limitación de precios —aunque bien intencionada—, han generado incertidumbre en el mercado, han asustado a muchos propietarios y los han llevado a buscar lagunas legales o formas de eludir la nueva legislación.

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